2008年12月13日 星期六
定存轉進 房市將大補
定存轉進 房市將大補
更新日期:2008/12/13 09:55
【工商時報 蔡惠芳／台北報導】
央行週四宣佈大幅降息3碼，使得國內一般1年期定存利率都跌破2％的關卡，500萬元1年定存也將全部調降到1％以下，估計定存族為了尋求更好的投資標的，恐怕將有上兆元的游資陸續從銀行體系流出。房地產業者估計，龐大游資部分流向低利、低價、擁有長期固定租金收益的不動產，可能性很高，可望是被冰在「冷凍櫃」中的房市的一顆大補丸。
永慶房屋研展部協理黃增福表示，估計央行降息3碼後，房貸戶每100萬元將可省下每月625元的利息，每貸款500萬元，1年則可節省利息3萬餘元。
易而安不動產公司市場行銷顧問張欣民表示，估計至少上兆元游資將出走，另尋出路，對於房市來說，相對低價、租金報酬率起碼在3％的標的物，一定會吸引定存族，又兼具有保值的效果，因此央行大舉降息將是房市一大利多。
鄉林建設董事長賴正鎰表示，央行降息到4年來最低，可望對於中、南部都會區，帶來直接的利多效應。尤其是「自用型住宅，租不如買」、「店面租金報酬率勝過定存」的吸金效應。
賴正鎰表示，以台中市人口最密集的5期重劃區，一戶40坪左右、總價約600萬元的新成屋，1個月的租金行情有1.5至1.8萬元，每年租金收入有18到21.6萬元。但央行降息3碼後，定存利率2％，600萬元1年只能收到12萬元的利息，已遠不如房租收入；更何況明年利率仍持續看跌，1年期定存利率未來幾年也將不會再有2％的水準。
賴正鎰透露，現在已有建商計劃搶消費券的商機，有業者打算推出「1萬元消費券，可抵10萬元自備款」的專案，顯示建商也在賣力促銷。 
房貸利率降!民眾:降價較實在
房貸利率降!民眾:降價較實在
更新日期:2008/12/13 10:01
央行降息3碼，房貸利率可望降到2%~2.5%，但消基會指出，按照公式來計算，現在房貸利率應該要降到1.975%才合理，而且利率調降真的能刺激房市嗎?民眾不以為然，比起調整房貸利率，不少民眾表示，還不如降低房價比較實在。
央行史無前例的大動作再降息3碼，受惠最大的應該就是有房貸負擔的民眾了，以貸款100萬來說，每年最多可以少繳4000元的房貸，但是消基會說，不夠，認為目前可望調降到2%~2.5%的房貸利率，以公式計算，要調到1.975%才合理。
消基會更進一步指出，央行2008年動作頻頻，總共降息了5次，不過有些銀行卻沒跟上央行調降利率的腳步，質疑銀行佔了消費者的便宜，消基會這次緊盯央行降息3碼的後續反應，不過，就連民眾看降息效應，給的評價也不怎麼高。
看來調降利率，希望刺激房市的理想，離現實還是有一段不小的差距。
房貸也降了 年省1個月薪水
房貸也降了 年省1個月薪水
更新日期:2008/12/13 16:10
記者羅兩莎／台北報導
中華郵政下周一起全面調降定存利率，其中攸關數百萬房貸戶的兩年期定儲機動利率，降幅高達0.65個百分點。以央行辦理的政策性優惠房貸為例，台北市每戶貸款上限350萬元，每月可省下近1900元利息，一年將省下2萬2700多元，相當於一般上班族一個月的薪水。
在一般房貸方面，大型銀行主管指出，因這次各大銀行定儲利率降幅都高達0.75個百分點，各大型銀行房貸定儲指數利率也將大降0.75個百分點，貸款人將明顯感受貸款壓力減輕。
以每貸款100萬元、年限20年，利率調降0.75個百分點為例，一個月可省625元，一年將省下7500元。若以國內房貸戶一般平均貸款金額以500萬元計算，一年將省下3萬7500元。
以房貸龍頭土地銀行為例，現行定儲指數利率是2.21%，降息0.75個百分點後，預計指數利率將降至1.46%左右，創史上最低利率。
央行狂降利率3碼，中華郵政定存、定儲利率將調降0.1至0.65個百分點不等；由於各項政策性貸款都是隨郵局一、二年期定儲機動利率調整，貸款戶的荷包可省多一點。
據了解，15日起，中華郵政兩年期定儲機動利率將自2.225%，一口氣下調至1.575%，降幅高達0.65個百分點。以行政院九月下旬增撥的「2000億元優惠購屋專案貸款」為例，貸款利率也將跌破2%，自2.425%降至1.775%。
景觀屋不受景氣影響 民眾賞屋依舊熱
景觀屋不受景氣影響 民眾賞屋依舊熱
更新日期:2008/12/13 16:09
財經中心／台北報導
經濟不景氣，很多建商蓋了房子卻乏人問津；不過，有景觀的房子行情依舊未減。業者指出，未來從他們蓋的房子看出去有天然海景，視野相當遼闊，因此即使在這麼不景氣的情況下，假日前往看屋的客戶還保有120組。
經濟不景氣，房市也跟著寒流過境；不過，有景觀的房子魅力依舊不減，上門賞屋的民眾仍然一組接著一組，總共多達120組，接待人員都快忙得喘不過氣來。
不過，賞屋人多，下訂前還是得三思而後行，在景氣震盪的年頭，選擇保值性佳的房子，更是住屋族努力尋求的目標；除了考慮房子周邊的住宅環境與社區管理等，是否能夠抗跌與成交價格，當然也是住屋族考量的重要因素。
以景觀無價與鄰近溫泉為賣點，建商宣傳活動一波接著一波，就是希望能搶救低迷的房市。(新聞來源：東森新聞記者莊舒棠、王志偉)
新光人壽砸20億 買下內科第8棟商辦大樓
新光人壽砸20億 買下內科第8棟商辦大樓
更新日期:2008/12/14 00:09
財經中心／綜合報導
看好內湖捷運即將通車會帶來龐大商機，新光人壽再度加碼以20億元買下致伸科技大樓，這也是新光人壽在內湖科學園區買下的第8棟大樓，新光人壽總共在內湖區投資超過百億元，預估滿租時每年可以為新光人壽創造5億元的租金收入！
看好內湖科學園區，已經買下許多棟辦公大樓的新光人壽又出手了！新光人壽買下的致伸科技大樓，加上地下室共有15層樓，離內湖線捷運站只有幾步的距離，交通非常方便，內湖科學園區少見的優質辦公大樓。
因為眾多優勢，讓新光人壽花了20億元，以每坪30萬元的價格向致伸科技買下整棟大樓，而新光人壽在內湖科學園區買的樓還不只這些，包括去年購入的明湖、基湖、新光、瑞湖科技，今年六月再買的亞矽科技，加上日前買的致伸科技總共8棟樓，總投資金額高達133億元。
依照目前商辦行情，大樓每坪月租1300到1400元推估，新光人壽獲得的年租金報酬率高達4.4%，預估滿租時每年可挹注5億元收入，因為看好房產，新光人壽目前還同步洽談許多大樓，年底前可望在內湖科學園區擁有10棟樓，金融海嘯讓保險業受衝擊，壽險業者也只能以不動產投資為布局重心，期盼在房產獲得更大效益。(新聞來源：東森新聞記者李姿瑩、陳建達)
2008年11月26日 星期三
大砍預算 中古屋裝潢費 每戶只剩22萬
大砍預算 中古屋裝潢費 每戶只剩22萬
更新日期:2008/11/27 04:34
蔡惠芳／台北報導
受房市不景氣影響，消費者不但撙節購屋開支，就連裝潢費用，也儘量大砍預算，改採「輕裝修」。據統計，今年民眾平均設計裝修費用，呈逐季遞減，第一季平均每件設計裝修案的預算為86萬餘元，第三季則縮減為50萬餘元，10月更只剩下22萬餘元，比起第一季足足銳減75％。
信義房屋轉介中心協理林洋旭昨天表示，房地產不景氣，消費者除了購屋預算大減，連裝修預算也能省則省，洽談時間相對也拉的很長，甚至有些民眾只單純粉刷牆壁，或只針對局部補強，因此造成「輕裝修」風潮興起。
信義房屋轉介中心發現，不景氣民眾荷包縮水，原本即將來臨的房屋裝修旺季，今年也進入歹年冬，很多裝潢業者接案量、業績，都掉了好幾成。
林洋旭指出，消費者目前裝潢預算明顯萎縮，將無可避免。尤其去年豪宅、辦公室交易熱絡，拉高平均裝修成本，以豪宅為例，每坪裝潢成本動輒超過10萬元，辦公室等商用空間，則因室內面積較大，個案裝潢成本相對較高。
不過，下半年豪宅、辦公室的交易量急速下滑，相對裝潢客戶也門可羅雀，一般購屋民眾在裝潢費用上，更是精打細算。據悉，最近已有裝潢公司針對年關前，推出「分期付款零利率專案」，衝刺今年「旺季不旺」的年終裝潢旺季。
雙低房貸 20年省息百萬
雙低房貸 20年省息百萬
更新日期:2008/11/27 04:34
李國煌／台北報導
正當政府規畫振興房市之際，內政部推出的住宅補貼低利房貸，即日起，二度受理申請。同時，貸款戶可搭配2000億版優惠房貸，及雙重低利房貸聯合啟動，民眾適用低利購屋貸款額度，最高達570萬，20年省息近百萬。
銀行主管說，為了協助民眾貸款買屋，政府推出全力推動多項低利房貸，其中，二大項低利購屋貸款，最適合大家使用，而且可以合併適用。
一、內政部版的補貼住宅貸款，220萬額度、利率2.267％：銀行主管說，這項低利購屋貸款，今年8月份曾經開放受理申請，一共有3萬個名額，第一輪申請以後，目前還有25,000多個名額，即日起，二度受理申請。
民眾只要向各地方政府申請、獲得貸款證明，就可以向承辦銀行申請房貸，貸款總額當中的220萬，可以適用2.267％的低利率。
二、2000億版低利房貸，北市額度350萬、其他縣市額度300萬，利率2.425％：銀行主管說，這一版低利房貸，由於門檻低、利率優惠，自9月下旬推出以來，民眾申請熱絡，統計8周的時間，申請的額度已經逼近500億，申請戶數超過18,000戶。
而且，符合規定條件的購屋貸款民眾，可以同時適用這二個版本的低利房貸，也就是說，貸款總額當中，220萬以2.267％計息、350萬以2.425％計息，總計適用低利率的貸款額度，最高可達570萬。
針對貸款人的利息負擔，銀行房貸部門主管指出，以銀行一般房貸利率而言，目前，20年平均落在3％到3.2％。
如果二項低利房貸合併使用，570萬的額度內，適用利率才2.3％上下，利率相對低0.7到0.9個百分點，1年省下4萬到5萬元的利息支出，20年下來，最多可以省息100萬元，計畫貸款買房子的民眾，一定要多利用。
除了購屋貸款，內政部的補貼住宅低利貸款項目中，還有一項是低利修繕貸款，最高額度80萬，利率一樣是2.267％，目前還有3000多個名額，可供申請。
北市預售屋 房價重挫17％
北市預售屋 房價重挫17％
更新日期:2008/11/27 04:34
蔡惠芳／台北報導
連續7個月的房市買氣萎縮，使得部分建商開始降價求售。台北市、台北縣的預售屋平均房價，至11月底止，每坪分別為59萬元、26.6萬元，距離景氣最高峰，已分別向下修正17％及6％。
住展雜誌研發長倪子仁表示，台北市預售屋房價在2008年第二季站上最高點，每坪平均70.8萬元；台北縣預售屋也在2008年第三季，站上每坪平均28.2萬元的高點。不過，受全球金融風暴侵襲，建商紛紛降價求售，台北市縣房價雙雙重挫，持續往下修正。
至於中古屋房價方面，信義房屋26日公佈的成交數據顯示，台北市中古屋房價第三季比起第二季，已平均下跌5％至7.8％不等。10月份有些區域房價，更下挫深達一成以上，每坪約下滑4萬元。
倪子仁表示，台北市預售屋房價下修，之所以會出現2位數的大幅修正，與台北市520之前，豪宅屢屢飆出新天價有關，後來市場急凍，使得房價一蹶不振。
惟學者專家認為，台北都會區房價還沒跌夠，明年房價還有修正空間。淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，這兩年將進入使用執照核發件數的高峰期，局部供過於求的區域，最近房價已下修，基本面勢必會讓房價進入洗牌階段。
莊孟翰表示，另一波潛在賣壓，將來自於投資客，形成二度賣壓，「倒貨」高峰期來臨，將使得購屋客戶有更大的議價空間。
倪子仁預估，展望2009年大台北區房價，恐怕會回檔5％至15％之間，修正的百分比將視美國的房價何時落底反彈，全球金融風暴何時止住。
房價仍高 馬暗示降價救市
房價仍高 馬暗示降價救市
更新日期:2008/11/27 04:34
王莫昀、陳洛薇／台北報導
金融海嘯來襲，全台房巿打哆嗦！根據一項調查顯示，房價較中南部相對穩健的大台北地區預售巿場，於第三、四季開始回檔，其中，台北市預售屋房價重挫一六．七％，跌幅為近年來首見，台北縣則小跌六％，雖然北縣市預售屋房價皆呈現下跌，卻仍處於高檔，全年均價雙雙創下歷史新高紀錄。
行政院祭出救房市八大藥方，建商一片叫好，但外界批評房價過高不降價，只等政府救很沒道理，甚至延遲房價下修。馬英九總統昨日接見建商代表時強調，有人對高房價有意見，外界認為房市應自救，希望業界和政府要共同努力；馬的說法顯然暗示房價過高，有調降的空間。
住展雜誌研發長倪子仁表示，北市預售屋房價出現兩位數跌幅，可說是近年來首見，會出現如此大幅度的修正，與北市五二○之前豪宅屢飆新高價後出現的急凍市況有關，預計北巿明年第一季將達到下修二成的滿足點。
不同於北巿房價在第三季即小幅回檔，北縣今年前三季房價持續上揚，至第四季開始才下修，業者認為，北縣巿房價的變化差異，顯示出北市移民風潮的效應持續在北縣發酵，購屋者選擇在購屋壓力指數較低的北縣置產比率愈來愈高，促使北縣前三季的房價持續上揚。
房巿不只預售巿場房價下滑，成屋房價也呈現跌價表現，以北市為例，根據信義房屋成交資料分析，比起今年第二季，第三季北市市中心中古屋平均房價已有五％至七．八％不等的降幅，十月份部分區域房價降幅更達一成以上，每坪價格平均下滑約四萬元。
信義房屋發言人陳文祥表示，景氣多頭時期，民眾的實質所得增加，自然對於房價產生足夠的支撐力量，反之，景氣反轉，過高的房價將明顯削弱自住需求者的購屋意願；因此，當馬英九總統登高一呼，呼籲建商和政府一起努力時，房仲業者也十分認同，因為唯有依循市場機制適度調整價格，才能獲得消費者的認同，增加其進場購屋的意願與能力。
新屋價跌 用力議價有賺頭
新屋價跌 用力議價有賺頭
更新日期:2008/11/27 04:34
許瀞文／台北報導
在2005、2006年購買的預售屋，都已經陸續在今年、明年上半年交屋，房仲業者預估，可能會有前兩年買的投資客，怕後面3年房貸利息負擔太過於沈重，為降低槓桿倍數想轉手要賣新成屋，這批新成屋價格可望回落至在2007年水準。
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說，受到金融海嘯衝擊影響，現在預售屋還是有人看，但根本沒有成交量。目前買氣跟今年總統大選前、選後差很多，價格雖有滑落，但跌的不多，大約在2007年的平均房價水準。
根據中信房屋內部統計資料顯示，2007年台北市新成屋的每坪平均房價約在43.76萬元，近三年台北市新成屋每坪平均房價約在49.77萬元，現在新成屋的價格，買方用力議價，有機會可以砍在低於43萬元。
中信房屋不動產行銷處副理江龍名表示，台北縣的新板特區，最近就有新成屋慢慢釋出，有些是投資客手上持有的，有些是自住客，原本要小換大，但不景氣，還是先窩在原本的小屋，把手上的成屋賣出套現金，喊出的價格都比今年的高點低了1成。
每到假日在新板特區熱鬧的十字路口，各家仲介業者都會去舉牌、佔地盤，牌告上面都會把今年高點的房價標出，大約是4X萬，然後再打「叉叉」，寫上最近的成交價，3X萬，但實際成交金額比高點掉了10％以上。
蘇啟榮說，在捷運景安站、4號公園最近完工交屋的大樓也有相同狀況，有20戶在出售，今年高點35～40萬元，現在出價有機會35萬元以下成交。
蘇啟榮指出，觀察到最近預售屋交屋的釋出案件，有些是前兩年買的投資客，一口氣買了4、5間預售屋，看好2008年的房市景氣，準備大賺一票，但沒想到遇上金融海嘯，買氣大不如前，害怕做那麼高的槓桿倍數，先出一部份的房子。
對這些投資客來說，如果是在2005年至2006年買進的預售屋，現在要賣出還是稍有獲利，只是不如今年總統大選前後，有那麼高的利潤可以賺。
2008年11月25日 星期二
檢赴日見辜仲諒 談妥策返3條件
更新日期:2008/11/25 15:50
記者王聖藜/台北報導
特偵組偵辦扁案策動前中信金控副董事長辜仲諒返回接受調查，檢察官越方如日前親赴日本與辜仲諒碰面，辜仲諒開出「不聲押」、「不上手銬」、「交保金數額不拘」三個條件，與特偵組達成共識，結束2年多流亡日本的生活返回台灣。特偵組不證實：越方如是赴日旅遊特偵組主任陳雲南證實，「越方如前一陣子的確去過日本，但她是去旅遊的」，巧妙迴避境外策動辜仲諒返國的作為；陳雲南表示，「辜仲諒是主動回國的，沒有條件交換」。檢2周前飛東京 勸辜澄清案情特偵組10月17日搜索中信金控公司，同月24日約談中信金控董事長辜濂松，「辜老」承諾全力配合追查扁案，並勸辜仲諒回國，之後，檢察官越方如積極和中信金控高層斡旋，並與留滯日本的辜仲展開接觸。取得和辜仲諒的聯絡方式後，二週前越方如親自飛往東京和辜仲諒碰面，越向辜仲諒說明「紅火」案的一審宣判結果，以及前總統陳水扁已被羈押等司法案件進度，說服辜仲諒可以趁勢返國澄清自己涉案情節。談判中，辜仲諒仍十分擔心一踏入國門，即會被羈押，倒不如留在日本搖控事業，與智囊團提出「不聲押」、「不上手銬」、「交保金數額不拘」等三項條件，由於特偵組偵辦扁案亟需辜仲諒作證說明，最後他和檢方達成共識，昨天上午搭乘私人專機返國，直奔特偵組。條件獲實踐 辜交保後未限制出境 關於辜仲諒開出的條件，其實都獲實踐。檢方在機場接到他後，未直接將他上手銬，另偵查龍潭購地案是以證人身分訊問他，「紅火」案部分訊後交保，不限制出境，讓他方便出國與家人聚會，而對於天價交保金，辜仲諒也提前準備台支辦保，得願走出特偵組。
2008年11月5日 星期三
業者欲解約 南澳渡假園區 開發添變數
業者欲解約 南澳渡假園區 開發添變數
更新日期:2008/11/06 04:09
〔記者游明金／宜蘭報導〕南澳養生休閒渡假園區，是宜蘭縣首件BOT開發案，由國賓飯店等業者合作開發；94年10月簽約迄今已逾3年開發期限，業者發文縣府放棄開發，要求終止合約；縣府不希望投資案胎死腹中，影響地方發展，同意展延開發期限；業者說：「還要考慮。」
南澳養生休閒渡假園區約96公頃，目前為「南澳農場」，是利用率不高的露營場地；縣府希望轉型開發，引進養生休閒概念發展渡假園區。開發案由國賓飯店、嘉德開發、士林開發公司組成「國賓、嘉德、士開合作聯盟」，成立南澳土地開發公司，經提案申請審標通過。
縣府於94年10月與業者簽約，合作聯盟計畫投資10億元，打造南澳養生休閒渡假園區，縣府提供土地，自簽約起給予開發單位3年興建、30年經營時間；縣府可收取3000萬元簽約權利金，營運前5年每年收取500萬元權利金，第6年至30年每年1000萬元。公司承諾僱用員工至少20％是宜蘭縣民，其中，40％須是原住民，原訂今年底開幕。
3年開發期限於10月底到期，園區環境影響評估、地質調查報告均未完成，業者無具體開發動作，也未向縣府申請展延，最近發文縣府要求終止合約，返還簽約權利金。副縣長林義剛說，業者認為經濟不景氣，原物料價格飆漲，不符合投資成本效益。
縣府昨天與業者協商，林義剛說，南澳地區是世外桃源，景色優美，原物料價格跌很多，成本應可降低，盼業者再作考慮不要輕易放棄；縣府工商旅遊處長游文祥說，開發期限可申請展延，只要業者有意願，不會影響投資案進行。
經討論，業者代表未有正面承諾，僅稱會將縣府意見向股東會反映再作研議。
買房租給學生 明年起課營業稅
買房租給學生 明年起課營業稅
更新日期:2008/11/06 04:34
王信人／台北報導
財政部昨天發布解釋令，個人出租建物有營業行為，從明年起要做營業登記，並課營業稅、營所稅。財政部自從公布個人從事賣屋很多，有營利行為，要課營業稅之後，接獲很多檢舉，有很多個人以自有建物或承租他人建物再出租，從事營利行為，也應該課營業稅。
財政部函詢各地區國稅局，經5區局回報研議後，昨天發布釋令，規定自98年1月1日起，個人出租建物如具有下列情形之一者，應辦理營業登記，課徵營業稅，否則應依所得稅法第14條規定，按租賃所得課徵個人綜合所得稅：
一、 設有固定營業場所（含設置有形之營業場所或設置網站）。二、 具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理營業登記）。三、 僱用人員協助處理房屋出租事宜。
財政部表示，個人以自有少數空置房屋出租，收取租金收入，一般不會有設置店面、辦公處所或招牌等情形，也不會僱用員工來經營。換句話說，如果個人利用設置店面、辦公處所、招牌，或僱用人員來經營出租建物業務，與一般個人出租餘屋行為已有不同，實屬一種營利行為，應依法課徵營業稅。
不過考量部分經營出租建物之個人，原來就自行申報租賃所得，課徵個人綜合所得稅，因此，原來已經課徵綜合所得稅確定者，不會因為該項釋令發布而有所變動，相對而言，原來已經被課徵營業稅確定的，也不會有所更動，這是基於安定性的考慮。
如果符合上述3項客觀且明確的要件規定，應自行向國稅局辦理營業登記，例如，大學附近很多名為「學苑」的租屋，就是營業行為，應辦理營業登記，並自98年1月1日起申報繳納營業稅。
設網站出租房屋要課營業稅
設網站出租房屋要課營業稅
更新日期:2008/11/06 04:34
唐玉麟／台北報導
房東懸掛招牌或設置網站出租房屋者，要課營業稅！財政部昨天發布解釋令，凡是個人設有固定營業場所(含設置網站)，或設有招牌，或是僱用人員，協助處理房屋出租，只要符合任何一個要件者，自明年一月一日起，應辦理營業登記，且課徵營業稅與營所稅。
近來財政部屢獲民眾檢舉反應，國內竹科與南科，或是中正大學等大學校園附近，動輒有民眾以自有建物，或承租他人建物，懸掛招牌大批出租套房、隔間房屋、雅房等，從事營利行為，涉及逃漏營業稅，要求依法處理。
財政部賦稅署說，經彙整五大國稅局實地搜集資料、研商討論後，決定自明年一月一日起，個人出租建物，若設有固定營業場所（含設置有形營業場所或設置網站），或是具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理營業登記），或是僱用人員，協助處理房屋出租者，只要符合任何一個要件者，應辦理營業登記，課徵五％營業稅與營所稅，否則應依租賃所得，課徵個人綜所稅。
財政部官員說，若個人利用設置店面、辦公處所、招牌，或僱用人員，經營出租房屋者，與一般個人出租餘屋行為已有不同，實屬營利行為，應依法課徵五％營業稅。
至於部分房東，自行透過貼紅條，招攬房客者，是否要課徵營業稅，財政部官員說，此並非是大規模營業行為，不涉及營業稅問題，此屬於租賃所得，應併入個人所得總額，課徵綜所稅。
麥格理：房產底部還沒出現
麥格理：房產底部還沒出現
更新日期:2008/11/06 04:34
張志榮／台北報導
麥格理資本證券昨（5）日指出，台灣苦日子還沒結束，房地產業景氣底部也還沒到，目前選股應以國建（2501）與大陸（2526）等財務體質（balancd sheet）較佳，且獲利前景較為明確者為主。至於皇翔（2545）、太子（2511）、力麒（5512）、遠雄（5522）等再籌資（re- financing）需求較大的個股，則應先避開。然而，中國海協會會長陳雲林來台所帶動的陸資投資台灣房地產預期效應，已讓股價憋了許久的營建股一吐悶氣、遍地開花大漲，國際資金雖然也分別小買了宏普、國建、冠德達2,548、1,472、923張，但外資圈sell side對陸資效應其實不抱太大期望。
瑞士信貸證券中小型股分析師葉昌明指出，短期內開放陸資來台投資房地產的機率不高，中長期確實是有可能的，但最快也得等到下一次「江陳會談」才會拍版，且礙於政治壓力，初期只會以商用不動產為主，這還牽涉到買方國籍問題（商用不動產可以法人身份買、住宅不動產大多以個人身份），住宅部分得慢慢來。
外資交易室主管表示，營建股除了昨天有法人進場佈局外，過去幾個交易日法人與融資參與狀況都不積極，較有可能的是大股東考量低股價恐出現經營權旁落危機而進場買進，但本週營建股股價大漲、確實是反映了陸資效應。
麥格理資本證券表示，10月中古屋交易確實因房價走跌有增溫跡象，但預售市場成交氛圍還是十分低迷，即便有陳雲林來台效應激勵，但卡在目前全球經濟能見度欠佳的時間點，能對成交量推升帶來多大效益、還是得打個問號。
麥格理資本證券認為，11月觀察重點應在於，兩岸直航班機增加3倍後，對陸客來台觀光帶動的效益，能否真正對台灣經濟帶來實質貢獻，唯目前看來，實在不應該寄予太高期望。
至於在選股策略上，麥格理資本證券認為財務體質最重要，因此建議買進國建與大陸、避開皇翔、太子、力麒、遠雄等個股；最後在個股目標價調整部分，信義、國建、大陸、華固、長虹、太子略微調升，宏普與遠雄則是略微調升。
房東有固定營業場所 須登記繳稅
房東有固定營業場所 須登記繳稅
更新日期:2008/11/06 07:40
記者賴昭穎／台北報導
明年1月1日開始，全台所有的房東，只要有成立辦公室或招租網站、廣告招牌或雇用員工，一律要申報繳納營業稅、營所稅。被抓到逃漏稅，除了補稅，最重還要處以漏稅額3倍的罰款。
財政部賦稅署官員昨天表示，大專院校或公司附近，出租房屋的店面、招牌林立，明明是公司經營，卻以個人名義逃避營業稅，明顯課稅不公，昨天發布解釋令訂出課稅標準，避免類似情況再度發生。
官員說，98年1月1日開始，民眾出租自有房屋、或承租他人房屋再轉租給第三人，只要設固定營業場所，不管是辦公室或網站；或具備招牌，無論是否已辦理營業登記；或雇用員工協助處理房屋出租事宜，只要符合其中一項規定，都必須辦理營業登記，申報繳納營業稅、營所稅。
新制明年上路後，每個月租金收入超過20萬元，依規定要開發票，繳納5%的營業稅，但裝潢、水電等支出可以扣抵；如果每月租金收入20萬元以下，屬於稅法規定的小規模營業人，不用開發票，但國稅局會以房東實際收入核定課稅，只要繳1%的營業稅，裝潢等支出不能扣抵。
2008年11月2日 星期日
《案例篇》善用房貸專案 新婚夫妻買好屋
《案例篇》善用房貸專案 新婚夫妻買好屋
更新日期:2008/11/02 09:04
【工商時報 馬婉珍】
兩年前，計畫在當年年底結婚的湯先生，想要先購屋再成婚，但是，由於他的預算有限，購屋總價擬定在800萬元以內，又希望能住在台北市，所以仔細尋覓多時，盼能找到好房子。
湯先生考量到夫妻倆的工作地點，同樣位於台北市內湖區，因此，他請房仲持續在內湖區找房子。
在購屋地點上，房子距離預定捷運站出口5至10分鐘的步程，通勤方便又靠近工作地點，是湯先生的首選。再加上未來有生育打算，湯先生心裡盤算著，最好是知名學區設籍範圍內的房子。
不過，具備交通方便、知名學區等加值效果的房子，內湖區每坪要價40萬元，20坪的華廈產品，就已達到800萬元，扣掉公設比，隔出2房格局的居住空間並不大，但是，他認為未來仍有換屋需求，屆時再做打算。
湯先生認為自備款備多一些，未來的還款負擔較輕，他估計大約需要260萬元，找父母商談以後，父母願意贊助50萬元，所以，他跟妻子共同負擔210萬元。
其實，這也不是一筆小數目，他記得房仲業務員告訴他，可以善用房仲業與銀行配合的房貸專案。
攤開房仲配合的銀行房貸專案，湯先生發現，其中一家銀行正好是他的薪資轉帳入戶的銀行，湯先生當下把握機會，向銀行爭取較低利率。
雖然他的公司不屬於500大企業，但是，湯先生立刻提出夫妻倆的薪資證明，向銀行證明收入穩定，並商請父親當保證人，相較於找朋友當保人，前者讓銀行覺得更有保障。
最後，湯先生花了800萬元，買下內湖區20坪、2房格局的華廈，作為自己新婚的最佳禮物。
對付硬屋主 買方達陣五策略
對付硬屋主 買方達陣五策略
更新日期:2008/11/03 09:59
【工商時報 馬婉珍／台北報導】
現階段購屋，常會遇到一些姿態強硬、鐵了心不降價的屋主，對於有迫切購屋需求者，或是年輕首購族來說，看上理想中的房子，卻又無法以實惠價格取得，的確是件棘手的事。專家提供五招策略，買方多花點心思，較有機會打動屋主的心。
一、苦肉計。
房仲業者認為，買方祭出苦肉計或是柔性訴求，通常都是購屋的必要手段，以目前屋主心態較強硬的狀況，更應適時採用苦肉計達陣。
以中正區的中古屋主為例，他們多半是軍公教人員，收入穩定，退休也不愁經濟來源中斷，頂多降個1成就很了不起，因此，房仲業者建議年輕首購族，可多去找屋主聊天、告訴屋主，我們正像屋主年輕時一樣，願意打拚，也十分希望能有個家，安定下來。
二、耐心等待約2個月。
根據房仲業者的經驗，最近買賣雙方的出價期間，前後來回都需要2個月至3個月，所以買方不應太過心急，讓屋主有足夠的時間思考、溝通，屋主在這段期間，感覺到現今的市況，可能也會退讓一步。
三、喜好不形於色。
房仲業者說，首購族最常見的特性，就是一看到喜歡的房子，喜悅的神情就堆在臉上，屋主會抓準這項弱勢，所以心態更強硬，讓成交機會更渺茫。
四、拉攏同棟鄰居，或在附近尋找同樣條件的物件。
向同棟鄰居或管理員混熟一點，可藉此打探，是否有人也願意賣出，從中尋找類似的物件，製造多一點的議價機會。
五、找勤快、積極的經紀人。
房仲業者說，這類經紀人較能耐心為客戶服務，如果屋主不肯降價，經紀人會代為溝通，或者為主動客戶過濾同樣條件的物件，增加成交的機會。
北市殺房價 內湖區屋主最硬
北市殺房價 內湖區屋主最硬
更新日期:2008/11/03 09:59
【工商時報 馬婉珍／台北報導】
儘管目前市況冷清，房市成交量陸續創新低，但是北市內湖、大安、信義、南港、松山等五大精華區的屋主，因位處地段較佳，也看好未來增值潛力，所以轉售房子、遇到買方殺價時，仍無動於衷、不願降價求售，房仲業者發現，尤其是內湖區屋主最硬。
內湖區的房仲業者說，內湖區在明年6月份時，捷運就能通車，面對這近在眼前的利多，又有發展活絡的內湖科學園區加持，而且學校、綠地公園也多，是家庭族群喜愛的居住區域，持續在內湖區找房子的買方不少。
不過，屋主大多抱持強硬的心態，不願降價求售，起初託售時，帶看人數不少，也有人想要購屋，但議價過程中，卻因屋主認為捷運馬上就要通車，極度看好內湖區的發展，所以房價說不降就不降，使得該區域成交量超冷清，房仲業都苦哈哈。
東森房仲集團副總王選海分析，多數的豪宅產品，集中在大安、信義等區域，而買得起豪宅的，都是有錢人，但是這次金融風暴，許多有錢人受傷慘重，因此，急欲轉售變現，讓現金落袋，資金周轉才有喘息的機會。
這也使得豪宅價格支撐力道減弱，成交量因此大幅萎縮，根據永慶房屋豪宅事業部的統計，10月份的北市豪宅日平均交易量，較上季衰退1成7，北縣豪宅衰退達2成4，交易量續創今年新低。
而且整體市場的豪宅價格，下修幅度有擴大的趨勢，以10月份來看，北市豪宅的成交單價，較上季下修5.4％、北縣下修6.5％，修正幅度都比前2季更大。
房地產業者分析，南港、內湖等區域，前2、3年的房價飆太凶，所以在這段期間購屋的屋主，買入成本被墊高，也造成現今轉售時，抱持強硬不降價的心態。
中正區的房仲業者觀察，中正區的屋主很兩極，以中古屋來說，屋主以軍公教人員居多，這類族群的經濟穩定，房貸的壓力相對較小，所以心態也很鐵，買方若想要議價，真是難上加難。
不過，中正區的豪宅或套房產品，議價空間較彈性，由於這兩類產品的風險高、獲利大，豪宅的屋主有資金周轉壓力，而套房的屋主大多是投資客，所以較願意降價，豪宅價格可降1成以上，而套房每坪單價，則可從5字頭降到4字頭，降幅約達2成。
王毅：兩岸關係堅冰已打破 道路已開通
王毅：兩岸關係堅冰已打破 道路已開通
更新日期:2008/11/03 10:27
（中央社記者黃季寬北京三日電）中國大陸海峽兩岸關係協會會陳雲林，今天上午七時三十分率海協會代表團搭乘中國國際航空公司的包機前往台灣，將與海基會董事長江丙坤展開兩岸兩會歷史性會談。國務院台灣事務辦公室主任王毅到機場送行並舉行記者會指出，「兩岸關係堅冰已經打破，道路已經開通」。
王毅今天以中共中央台辦主任、國務院台辦主任身份，在北京首都機場就海協會代表團赴台發表講話。
他指出，今天為首次赴台的海協會長及其代表團送行，「這是兩會制度化協商的一個新起點」。海協會已經成立十七年了，領導人終於可以應邀訪台，這是兩岸關係向前發展的一個重要標誌，也是載入兩岸關係史冊的一件大事。他代表中共中央台辦、國務院台辦，對所有關心、支持並為此作出寶貴努力的兩岸各界朋友表示感謝，也預祝陳雲林及海協會代表團這次在台灣的協商能夠安全、順利並且取得成功。
王毅表示，兩會恢復協商的時間並不很長，但已取得十分積極的成果。當然，也有某些領域的交流由於各方面的原因還不盡如人意，大陸方面願意隨時聽取和尊重各界的意見，與台灣朋友一起，不斷改進、完善和加強兩會協商的進程。「只要方向正確，只要符合兩岸同胞的共同願望，兩會協商就一定會在制度化的軌道上不斷為兩岸同胞謀得更多和實實在在的利益。」
他說，「一句話，兩會協商就是為兩岸同胞辦好事、辦實事。兩會平等協商，共創雙贏，不存在誰讓步的問題；雙方攜手合作，互蒙其利，也不存在誰吃虧的問題。」
王毅指出，「兩岸關係的堅冰已經打破，道路已經開通。當然，在前進的道路上，還存在不少需要解決的問題，也面臨很多複雜的因素。但是在雙方共同努力下，兩岸關係正在步入和平發展的軌道，開始呈現良性互動的態勢，這個局面來之不易，值得我們雙方共同維護、珍惜和發展。」
他說，中共中央台辦和國務院台辦將秉承「建立互信、擱置爭議、求同存異、共創雙贏」的精神，與台灣各界友人一道，積極穩妥地解決好當前及今後可能出現的各種問題，不斷鞏固和推進兩岸關係改善和發展的勢頭。盡全力為兩岸民眾謀福祉，為台海地區謀和平，不斷開創兩岸關係和平發展的新局面，堅定維護中華民族的根本和長遠利益。971103
綠租圓山 將掛「共匪入台」布條
綠租圓山 將掛「共匪入台」布條
更新日期:2008/11/03 11:01
陳雲林來台，民進黨台北市議會黨團，已經備妥一連串圓山嗆陳計畫。3日中午，將用會勘名義，在圓山飯店牌樓前等著陳雲林，屆時會空飄印有黑心的氣球。另外祕密租下圓山飯店套房，要在陳雲林來的時候，放下台灣是我的國家，和慶祝共匪入台布條，來嗆聲。
吹起印有黑心的氣球，五顏六色的，在路邊，邊吹邊發送，這些黑心氣球，陳雲林來時將會空飄在圓山飯店上空，準備1萬顆空飄黑心氣球表達不滿。
同時也租下圓山套房，就等陳雲林車隊抵達時，從房間外頭放下台灣是我的國家，慶祝共匪入台的布條，而外圍也會升起2顆寫有同樣標語的中英文大氣球，給陳雲林看，夜間則用雷射在圓山建築打上通匪，或是發射沖天炮嗆聲。
議員的嗆陳劇本，還有一招，用會勘，4天會勘，前3天在圓山會勘道路，廚房衛生和警力部屬，馬陳會當天，也會關心台北賓館的消防隔間合不合規定，圓山嗆陳計畫議員說會用創意達到如影隨形，陳雲林深刻感受台灣反對的聲音。
2008年10月28日 星期二
10月消費者信心大崩潰 再創調查以來新低
10月消費者信心大崩潰 再創調查以來新低
更新日期:2008/10/28 23:37
方凡
經濟不景氣，消費者信心指數也續創新低。中央大學台灣經濟發展研究中心發布10月份消費者信心指數CCI為52.22點，較9月份下降2.1點。六項指標：未來半年的物價、投資股票時機、國內經濟景氣、家庭經濟狀況、就業機會、耐久性財貨時機，全數下滑，其中，物價水準及家庭經濟狀況信心度，再創調查啟動以來新低。
民眾對「未來半年物價水準」的信心度最低，分數只有18.85點，較9月份下滑0.5點，雖然是下滑幅度最小的，但卻是指數最低的一項。輔大統計系教授謝邦昌指出，通膨壓力雖然已稍減，但是因為實質薪資負成長擴大，對民眾而言，物價壓力仍舊存在，因為對未來半年物價水準，消費者依然相當擔心。
謝邦昌指出，最值得注意的倒是「未來半年耐久性材貨時機」，10月份調查為93.15點，較9月下滑3.5點，這已經是連續半年下滑，對房地產景氣及汽車銷售而言，寒冬似乎就要來臨，狀況真的不太好。
六項指標中，下滑幅度最大的是「未來半年投資股票時機」，10月調查結果為48.7點，較9月下降4.7點，這當然是因為近日股市狂跌得像沒有底似的，尤其是520馬政府上台以來，台股已經跌掉5千點，指數打了快6折，雖然這波股災是國際金融市場風暴所引起，但投資人對台股信心，也深受打擊。
下降幅度居次的是「未來半年購買耐久性材貨時機」，10月調查為93.15點，較9月下降3.5點；下降幅度第三的指標是「未來半年國內就業機會」，10月調查為64.9點，較9月下降2.7點。而根據主計處最新失業率統計，9月失業率不降反升，達4.27％，創4年來同月新高，加上勞委會在同一時間，還緊急提出「立即上工」等促進就業計畫，以37億元預算，增加3萬個工作機會，讓民眾對未來的就業市場很憂心。
下降幅度居四的指標是「未來半年國內經濟景氣」，10月調查結果為43.6，較9月下降0.65點，全球各預測機構都下修全年經濟成長率，主計處11月下旬將公布的經濟成長率預測也會下修，使得民眾對未來半年國內景氣不看好；下降幅度第五的是「未來半年家庭經濟狀況」，10月調查為 44.1，較9月下降0.55點；下降幅度最小的是「未來半年國內物價水準」，10月調查為18.85點，較9月下降0.5點。
無力償還房貸 英Q2被拍賣房屋大增71%
無力償還房貸 英Q2被拍賣房屋大增71%
更新日期:2008/10/29 00:06
（中央社記者黃貞貞倫敦二十八日專電）金融危機持續重創英國經濟。英國金融監理總署今天公布報告指出，今年第二季因無力償還房貸而房屋遭拍賣的人數，達一萬一千零五十四人，較去年同期大增百分之七十一；支付房貸有困難的貸款戶，人數也同時增加。
金融監理總署資料顯示，去年第二季房屋被拍賣的人數達六千四百七十六人，信用緊縮加上經濟疲弱，無力支付房貸的人數，自去年第三季起大幅增加，今年第一季增加到九千一百七十二人，第二季破萬人大關，達一萬一千零五十四人。
今年第二季無法如期支付每月房貸的人數達三十一萬二千人，較去年同期增加百分之十六。
房貸協會預估，今年房屋遭拍賣的人數，將較去年的兩萬七千一百人，大增百分之五十，累計達四萬五千人，明年甚至還會再增加。
去年夏天英國房價攀升到歷史高點，部分經濟學家預估，房價將從高峰大跌百分之三十五，預計一直要到二零一三年房地產景氣才能復甦。
另一方面，土地登記局指出，今年九月英格蘭與威爾斯地區房價大跌百分之八，目前英國平均房價降為十六萬八千八百十四英鎊。
首相布朗最近公開表示，將協助貸款戶全力保住房屋，促請銀行提供房貸，活絡低迷的房地產市場。隨著通貨膨脹率可能走跌，中央銀行可能再調降利率，盼能減輕貸款戶的壓力。
英國央行十月初緊急調降利率兩碼，目前短期利率為百分之四點五，央行貨幣政策委員會將於十一月初集會，討論最新利率政策。971028
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