房價觸底時間不遠了

房價觸底時間不遠了

更新日期:2009/03/29 03:03 本報訊

地產價格「觸底」與「復甦」很容易被人混淆，房價觸底時間是從技術面分析，房價復甦期是從基本面觀察，所謂技術面就是景氣循環一定有其軌跡，當房價從高檔反轉到觸底時，依過去的3個房地產歷史循環可以印證都是一年半觸底，因此我認為，以時間波推算，房價觸底時間不遠了。

民國63年初房價高檔反轉到64年7月房價觸底；民國70年初房價高檔反轉到71年7月觸底；民國78年中房價高檔反轉到民國79年底觸底。

這3次循環觸底時間都剛好是一年半，而且都是前6個月買賣雙方觀望，市場出現窒息量，這時候投資客退場、換屋族暫緩、自住型觀望，房價開始無量下跌。

再來6個月賣屋者開始降價求售，大量觀望買方湧進市場，市場議價空間加大，在一片殺伐亂陣中調整價差，房價也在此時作大幅度調整；最後6個月買賣雙方對房價的認知漸趨一致，購屋者信心恢復，房價開始築底並等待景氣基本面回升。

整個房價反轉下修似乎都循著3階段一年半的技術線型軌跡運行，這波房價自97年5月反轉以來，已歷經6個月窒息量的衝擊，今年第一季市場開始出現賣屋者主動降價聲浪，吸引較多久候自住客戶湧入市場，目前正進入區域價格調整與良性調整階段，未來9個月可望築底完成。

房價觸底後並不一定代表反彈時機到來，而景氣復甦期長短會決定在經濟基本面，這一波房地產在96年第三季，銀行業已經開始對房貸做緊縮與控管的措施，因此未來斷頭戶不會如預期的嚴重。

何況新成屋從96年下半年已經開始進入交屋潮，所以也不見得如一般學者所說，未來交屋潮會有嚴重威脅，重要的是建照可延緩2年，紓緩了市場供給量，建商推案量減少，銀行利息低，對短線套牢者尚有喘息空間，法拍屋與不良債權也會在市場的供需調整下做適度的消化。

因此，我認為，整個房地產市場正在做健康性調整，房價觸底的時間的確不遠了，最有可能的時間會落在第四季，自住型客戶應該可以在第二季大膽進入市場議價，第三季選擇最佳標的，第四季完成購屋程序，當然也要隨時注意市場動態，才能做出最好的投資理財判斷。

（台灣不動產交易中心總經理李同榮口述，記者曾萃芝整理）