豪宅不敢動工 建商主動退訂

豪宅不敢動工 建商主動退訂

更新日期:2009/03/12 04:09

〔記者陳品竹／台中報導〕鎖定兩岸三通議題及台商主力的台中市豪宅市場，在這波不景氣中受嚴重衝擊，建設公司未開工案乾脆主動退訂，已開工案則力保客戶不要退，成為台中建商的生存之道。

台中市去年底順天建設建案「順天天賦」，主動通知已訂客戶退還定金並補貼利息；今年2月聯聚建設在取得訂戶同意下，也主動將「聯聚怡和大廈」34戶共四億元定金退給訂戶。

對於順天、聯聚的主動退戶的動作，雖然房產業界認為，可能會造成總行在台北的銀行，因為不了解當地市場狀況，對房地產失去信心，造成放款更保守的負面影響，但對建商本身而言，卻是高明策略。

房產業者指出，因為與其在預售時收取少數工程款，卻要負擔日後興建鉅額的工程款，且工期長達兩年以上，中途的變數及風險都不可預測，不如壯士斷腕、主動退戶、停止開工，以保留日後景氣反轉時，重現江湖的實力。最近幾年台中建商財務實力大增，加上土融利率不到2%，建商大有「養地」的實力，現階段不推案反而是「聰明」。

未開工建案可以主動退戶，但工程進行中的建案，不只沒有新訂戶，還要面臨之前已訂戶如浪潮般的退戶要求，因此，業界目前的流行語「力保訂戶，就是銷售率的提高」，完全反映出現在的困境。

基本上，台中市豪宅市場在這波不景氣受創嚴重，主要是因兩岸三通議題炒高房價，但三通實際效益卻不如預期，投資客因而急於拋售；其次是客層以台商為主，不少台商企業也因不景氣而「受傷」，買豪宅縮手；其三是銀行為自保，緊縮土建融放貸成數，過去做地價的七成，現在是七成再打七折，等於是不到五成。例如日前國雄建設以每坪130萬元價格，標到七期新市政中心近千坪的抵費地，據傳就是因為銀行貸款成數急降，且房市景氣反轉急下，建商寧願被沒收近5000萬元的押標金，也不願買地，現在看來反而是明智之舉。

最令業界震驚的是，有建商想土融貸款，卻「被騙還款」一億元；傳聞在七期有幾個豪宅案的某建商，一塊土地向某銀行貸款了四億，之後另一塊規劃中的建案要再辦土建融，這家銀行同意，但要建商先定存一億作業績交換，最後銀行卻將建商這定存的一億拿去先償還之前那塊土地的貸款。這種「騙來還款」的類似抽銀根作法，更讓台中業界膽戰心驚，經營策略及推案都更保守。

建商財務風險 購屋要留意

建商財務風險 購屋要留意

更新日期:2009/03/12 04:09

〔記者王亮勻／台北報導〕為刺激預售推案銷售量，建商與代銷業者聯手出招推出「原價買回」機制，房地產業者認為，確可刺激購屋需求；學者則建議，現階段購買預售屋，更要注意建商背後的財務風險。

華固建設總經理洪嘉昇說，「原價買回」機制並不是房地產市場頭一遭，早期就曾有建商使用過，對建商來說有點「賭景氣」的性質；不過，一般預期房市景氣會在今年落底，兩年後價格應已回穩，購屋者就不會退回；反之，若景氣真比現在更糟，屆時也不一定所有的購屋者都會退戶。在房市不景氣中，確實可刺激購屋需求者進場。

政大教授張金鶚表示，未來兩年景氣變化是關鍵，就現階段來看，未來兩年景氣更壞的機率還是很高，如果房價持續下修，消費者何必急在此時進場購屋，未來還會有價格更便宜的建案出現；並且「原價買回」機制是建立在完工交屋後才可以選擇，也就是在施工的兩年期間，消費者的資金全數「卡」在建案中，想退屋還是要照正常違約付款程序，並不是隨時可以解約。

張金鶚指出，根本上消費者要考量的是另一個關鍵，即建設公司的財務風險，如果財務狀況良好，消費者不至於承擔太大風險，但若財務狀況不明，就要考量未來是否可以順利完工交屋，否則屆時將求償無門，因此，雖然此方案多了選擇機制，但仍要注意其中購屋風險。

代銷業者表示，「原價買回」提供的是消費者信心，但價格因素還是消費者是否要購屋的主因。如果預售開價還是在相對高點，未來還有房價下修的疑慮，或周邊已經有新成屋建案且價格更低，都是影響消費者購屋與否的關鍵；否則消費者實在不需要用房屋總價3%的資金來賭景氣變化，也就是，只有當消費者認為房價「再跌有限」時，「原價買回」機制才有切入點。

但代銷業者也認為，若「原價買回」確實在市場引起回響，也許其他建案可能群起仿效。

低利時代 買房產當定存 收益穩穩賺

低利時代 買房產當定存 收益穩穩賺

更新日期:2009/03/08 03:58 曾萃芝／台北報導

全球步入零利率時代，靠銀行定存利息過活愈來愈難，房仲業建議，改用房地產定存，創造穩定收入，不失為目前低利時代一個較佳投資管道，值得大家注意。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，央行從去年9月開始，連續7次降息，累計降幅2.375個百分點，這段期間如果退休族有500萬存款，兩個時間點的年息差距將可拉大到8.4萬元，定存一族不能沒有反制的方法。

反觀房地產的平均租金報酬率，胡佩蘭指出僅一般30坪住宅的租金回報率，分別為台北市2.2％、台中市5.2％到8.3％、高雄市3.3％，普遍都高於目前定存利率，儘管房市短期震盪影響立即買賣價，但若以3到5年以上的存放價值仍然看好。

因此，胡佩蘭認為，求安穩的定存族，將可考慮以「房地產來定存」，過程中兼具租金報酬的回收，以收租金取代收利息維持固定收入，長期更為生活打點安居的住所以及累積財富。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，目前商業不動產平均年報酬率約為4％- 5％，以目前銀行定存利率不到1％水準，有很大的利差，所以改用房地產定存，目前來說，獲利會比放銀行定存來得高。

胡佩蘭說明，以500萬元定存為例，過去一年期定存利息約2.8％，一年利息收入有14萬元，但現在一年期定存利息跌破1％，為0.92％後，一年利息收入僅剩下4.6萬元，估計大幅減少超過9萬元。也就是說，定存族過去一年利息收入達14萬元，每月平均利息收入有1.2萬元，但現在每月平均利息收入不及4 千元，因此她建議可規畫其他理財方式。

胡佩蘭指出，以台北市為例，目前30坪總價1,350萬元的中古屋產品，月租為2.5到2.8萬元，換算下來的投報率約為2.2％。而高雄市30坪中古屋的收租投報率略高，約為3.3％。

值得注意的是，台中市總價220萬元到300萬元的30坪中古屋，月租從9千元到1.3萬元，收租的投報率高達5.2％；若民眾將3房1廳的房子，改為4間套房，再花30到40萬元裝潢出租，投報率更高達8.3％。

胡佩蘭強調，想當房東收租金，房屋的「坐落地點」是關鍵，這樣才能有穩定的租屋需求來源，因此建議消費者向有經驗的房仲業者打聽符合購屋預算以及租金期望的區域。另外，也需要特別注意會影響收租高低的幾項原因，如房屋周邊是否有嫌惡設施、租屋的需求人口、交通條件、生活便利性等情況。

胡佩蘭指出，壓低購屋成本更是當成功包租公婆的不二法門，但消費者透過特殊管道找物件，如法拍屋等必須小心產權風險。而今的景氣波動則是買到便宜房子的最佳機會，典型的危機入市作法。

女性獨立購屋 首要考量安全性

女性獨立購屋 首要考量安全性

更新日期:2009/03/08 14:44

（中央社記者林惠君台北8日電）今天是婦女節，隨著現代女性越來越獨立自主，女性獨立購屋比例也攀升。房仲業者提醒，女性獨立購屋首要考量就是安全問題，其次才考量居家的便利性。

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，近年來都會區女性獨立購屋情形越趨普遍，與女性人口多過男性加上女性經濟能力自主有很大的關係。

張欣民指出，女性獨立購屋首要考量就是安全問題，安全問題包括居家環境的單純性，儘量遠離特種營業場所的區域，免得無端被騷擾，一樓有高危險商業行為者，如瓦斯行等也要避開，這類區域的房價一般來講比較不抗跌也不容易增值。

再者，要審視住家門禁管制的嚴謹度，有沒有保全人員常駐？要求嚴格一些的人，甚至還挑負責保全公司的形象及品牌。

其次是便利性的問題，要考量的是日常採買及上班交通的便捷性，日常採買便利性就是檢視居家周邊有沒有便利商店、大賣場或是傳統市場等。交通便捷性有捷運當然是最便捷，其次是公車站、火車站等。

此外，張欣民表示，為了實際需求性及經濟考量，女性獨立購屋大多是選擇套房或是一加一房的小宅產品，在目前銀行業者對套房產品「另眼相看」的情況下，除要有多準備一點自備款的心理準備外，在經濟許可下，還是挑選15坪以上格局的小宅，居住舒適度會比較高，若要轉手也會比較容易。980308

數量少、增值空間大 大陸四合院成新興投資標的

數量少、增值空間大 大陸四合院成新興投資標的

更新日期:2009/03/09 00:59 大陸新聞中心／綜合報導

大陸房市一片低迷，但最近在北京卻有一種二手房相當受到歡迎，就是充滿古色古香的四合院。因為數量稀少，相對也具有增值空間，讓不少投資者想要進場投資，有人甚至把四合院改建成飯店，也相當受到外國遊客歡迎，一個月業績甚至可達人民幣20萬元，相當於台幣100萬！

大紅色的燈籠高掛在門口，一走進去就充滿古色古香的風味。北京有業者把具有中國風的四合院改建成為住宿飯店，意外大受歡迎，尤其是在去年北京奧運期間，業績更是好到不行。

四合院賓館業者吉慶明表示，「旺季的時候，一個月(盈利)在15萬16萬，去年像奧運期間的話，我們可能一個月將近20萬了。今年的一個特點是，國外的遊客少了，中國的遊客多了，但每個月也在6萬7萬的一個營業額。」

在房市景氣一片低迷之下，北京的四合院交易相對穩定。看看北京總共只有1到2萬座的四合院，近3個月以來，成交量就成長了20%。不過物以稀為貴，其實四合院的價格也不便宜，一般要價400萬到2000萬人民幣，相當於新台幣2000到1億元；最貴的甚至可以達到1.8億人民幣，約等於新台幣9億元。

即使四合院已經破舊不堪，近日還是有很多人詢價，因為只要稍微整修一下就有利用價值，一位看屋民眾就說，「我們主要傾向於買，我認為未來應該有升值空間。」另一位民眾則表示，「我們單位過來租這個四合院的，我們覺得四合院比較有特色，做辦事處用。」

數量稀少讓四合院價格相對抗跌，而且上漲空間大，看來不景氣之下，投資者投資還是最著重保值和增值空間。(新聞來源：東森新聞)

青年安心成家 提供熱線服務

青年安心成家 提供熱線服務

更新日期:2009/03/09 01:12 記者慶正/台北報導

為強化「青年安心成家」專案諮詢服務，內政部營建署即日起開辦專線服務電話02-21927171，週一至週五，每日上午9時至下午6時，中午時間也提供服務。

營建署表示，「青年安心成家住宅補貼」自98年2月16日至3月27日止受理。開辦以來，詢問電話不斷，營建署總機及承辦窗口容納電話量有限，為提升服務品質，特提供專線電話02-21927171，提升服務民眾品質。

營建署指出，今年度計畫辦理租金補貼2萬戶，目前全國申請案件僅1千餘戶，暫無購屋計畫的民眾，建議多加利用該項優惠補貼，每戶每月最高補貼金額為3600元，補貼期限最長2年，2年下來最多可省租金8萬多元。

營建署提醒，申請人應留意租賃住宅應坐落於戶籍地所在縣市，且建物登記謄本等相關文件的主要用途，應含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」字樣，才有機會獲得租金補貼。

營建署表示，租屋補貼申請人基本條件，為2年內新婚（或育有未滿20歲子女）、介於20-40歲、家庭成員無自用住宅、家庭年收入低於60%分位點，以台北市為例為170萬元。

此外，青年安心成家住宅補貼，還提供2年200萬元的零利率房貸。歡迎符合資格的國人，速撥02-21927171專線詢問。

五大建議 小宅也能享低利

五大建議 小宅也能享低利

更新日期:2009/03/09 03:03 許瀞文／台北報導

20坪以下住宅商品，銀行把關從嚴，對於有購屋需求的民眾來說，要怎樣幫自己解套？房仲業者建議五大招，可以讓自己多些籌碼與銀行談判。

一、挑選主建物加陽臺至少15坪以上的房子，最好是20坪以上，二、儘量選擇捷運站周邊，三、請仲介業者提供各銀行房貸條件，與其他物件一起送件，四、避免選擇餘屋量大、舊房子多地段，五、準備較充足的自備款，申貸成數低，可避免利率加碼。

信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示，很多大型行庫都把室內可用坪數20坪當作一個界線，建議購屋者最好能選購超過20坪以上的小宅比較好貸款，就算只超過1坪、2坪也沒關係。

林以德指出，現在新房子大多要扣掉公設比20至30％，因此房屋的權狀最好能在28坪以上，室內坪數才可超過20坪。

再者，地點很重要，銀行給貸款成數、利率高低都跟地點有關，站在銀行的立場來看，法拍時要容易拍出去，地點就變成銀行重點評估條件，最好能靠近捷運站或者交通便利，甚至是明星學區內。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，房仲業者多半會有固定合作的銀行，送件量比較大，利率、貸款成數都可以議價，對於想買小宅的民眾，在自備款不足情況下，可以找房仲業者幫忙。

徐佳馨指出，在一些餘屋量比較大、舊房子偏多的路段，盡量別去購買20坪以下商品，畢竟新大樓人人都愛，對銀行來說也比較有賣點。

此外，中信房屋行銷部副理江龍名認為，小宅商品有些銀行在利率上也會多加一碼或兩碼，對於想買套房、小宅商品的民眾，最保險的方式就是多準備一點自備款，降低銀行貸款成數，展現誠意，讓銀行貸款給你。