82%動心 中南部房地產加溫

82%動心 中南部房地產加溫

更新日期:2009/04/23 04:00 張舒婷／台北報導

永慶房屋的最新調查指出，高達8成2民眾表示，購屋時會優先考慮政府的2千億優惠房貸；台灣房屋也進一步表示，優惠房貸規定北市最高可貸350萬元，相較北市房屋的高總領幫助較有限，但其他縣市可貸款300萬元，對中南部而言，已能買到不錯的物件，相信對鄰近交通建設的物件有加持力道。

去年政府推動的2千億優惠房貸額度即將用完，行政院再度加碼2千億供民眾貸款。根據「98Q1永慶購屋趨勢大調查」指出，全台82％民眾表示，購屋時會優先考慮使用2千億優惠房貸。

淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，目前政府低利息與優惠房貸兩大政策雙管齊下，已發揮效用，不僅將定存資金逼出，並導入房地產，也有助於活絡房市交易。

台灣房屋首席總經理彭培業則表示，景氣究竟何時反轉，沒人能準確預測，但可以確定的事，優惠房貸不僅有助於房市增溫，對於房價較低的中南部而言有更顯著的效果。

不過中南部房地產該怎麼買呢？彭培業建議：「鎖定重大的交通建設，一定不會錯。」他強調「軌道經濟」的時代已正式來臨，不管是高鐵、高捷、高速公路，未來房價起漲因素，必和軌道有關。

以高捷為例，已有許多大型推案都選擇在捷運沿線，像是未來紅線終點站南岡山站車站（R24），本為工業、軍事重鎮，如今又有交通樞紐的優勢，雖然附近仍在重劃，且以4到5年的透天建案為主，但價格也得以維持在500萬到600萬元左右。

1.325%超低房貸開跑 可回溯半年

1.325%超低房貸開跑 可回溯半年

更新日期:2009/04/23 04:00 唐玉麟／台北報導

內政部增撥2000億元優惠房貸案，昨1.325%超低房貸開跑 可回溯半年天土銀、台銀、合庫等大型行庫接到營建署公文後，即日起正式承辦。行庫說，凡是在去年10月14日(含)以後過戶登記的中古屋或新屋，均可適用，且明定申貸戶轉貸一次為限。

第3季房市可望好轉

行庫表示，去年10月14日後房屋過戶登記原因，須是買賣或拍賣取得，若以贈與、繼承或交換取得，不可享此優惠貸款。

土銀與合庫主管說，受新增2000億元政策性優惠房貸「加溫」影響，再加利率低，甚至北部地區房價有議價空間，各分行反應看屋有增加，房市似有上揚跡象，預估今年第3季房市可望慢慢回升，因此不少民眾期待2000億元優惠房貸案。

甚至行庫主管認為，以北市地區每戶優惠房貸借貸350萬元計，每月利息負擔不及4000元，這對想要自住型，且有經濟負擔能力民眾而言，相當具有吸引力，「與其租屋，不如趁現在房市低檔購屋」。

貸300萬可年省息2萬

行庫指出，目前政策性優惠房貸利率為1.325％，與各主要行庫一般房貸利率約2％計，民眾借貸優惠房貸300萬元，一年利息就可省2萬元，很划算。

2000億優惠房貸案，目前有32家本國銀行承貸，包括土銀獲配額度最高為200億元、合庫為150億元，台銀約150億元。

「最近客戶都在等，沒有2000億優惠房貸，則沒有興趣申貸一般房貸案，要求暫延後撥款」行庫主管說，新增2000億優惠房貸啟動後，各銀行承辦一般房貸業務，也跟著搭配熱絡起來。

行庫指出，若民眾在去年10月14日之後，在同一家銀行申請一般房貸者，可「改貸」為政策性優惠房貸，雖可享有更低利率，要自行負擔改貸作業成本約3000元。

由於民眾申貸政策性優惠房貸(如北市地區額度350萬元、其他地區300萬元)後，除了可搭配青年安心成家貸款外，大部分搭配各銀行一般房貸，因各公民營銀行一般房貸利率不同，民眾想要由甲銀行「轉貸」到乙銀行時，行庫說，這項優惠房貸案，只能轉貸一次為限。

行庫強調，民眾若要「轉貸」，則要負擔各項費用估計約12000元，包括銀行開辦費約3000元、設定抵押權規費千分之一，大約4200元，另有代書費3、4000元。

合庫土銀最高貸8成5

目前合庫、土銀房貸成數最高為8成5，但先決條件是優質客戶與北市房屋，如公教人員與專業會計師等，台銀房貸成數最高為8成，但對套房貸款限制仍很嚴謹。

房市／房價、利率驟降 買氣回籠 Q1房價指數跌幅縮小

房市／房價、利率驟降 買氣回籠 Q1房價指數跌幅縮小

更新日期:2009/04/23 10:59 記者曹逸雯／台北報導

在股市持續上漲，加上電子業急單湧入，低迷大半年的房市，終於在第1季露出曙光。根據最新公佈的信義房價指數顯示，儘管指數已經連續4季下滑，但2009年第1季台灣地區住宅房價指數為127.25，雖仍較去年同期大幅下跌11%，但較去年第4季僅減少約2%，修正幅度已有減緩趨勢。

信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示，自2008年下半年起，國內房地產市場受到金融海嘯影響，市場景氣急速轉折，由於消費者擔心「買貴」，使得購屋態度迅速轉為觀望，除了成交量能急縮之外，房價也面臨修正整理。

但2月份中古屋集體降價後，價格修正幅度獲得買方認同，加上國內利率水準已屆歷史低點，營造出適合購屋的氛圍，再加上3月份台股強彈的激勵，終於化為實質買氣，吸引大批去年原本觀望的實質需求買方進場購屋，使得年後房市的交易動能約略回到去年5月時的水準。

根據信義房價指數統計資料，若以各地區的指數表現來看，台北市及台北縣房價指數分別為180.77點及147.08點，雖維持下修走勢，但修正幅度並不明顯；台中地區更因前兩季價格急速修正，提高區域客購屋的意願，指數反而呈現小幅反彈走勢，來到96.00點，較前一季增加1.5%，但仍較去年同期減少 10.7%；至於高雄地區指數則較前一季減少4.2%，來到123.89。

蘇啟榮指出，成屋市場經過一段時間的買氣觀望，以往在景氣多頭時，少見的稀有「優質」物件，此時流通量已累積至一定水位，再加上價格修正幅度明顯，因而成為現階段購屋者的首要獵屋目標。

分析這一波房市買氣的主力，大多屬於年前採觀望態度的買方，在房價、利率以及景氣走勢有利於購屋決策之下而成交。這些買方通常已搜尋、看屋甚至洽談過一段時間，因此只要遇上合適的案子，房屋價格也合理，購屋決策速度很快，尤其市中心物件的降價幅度相對明顯，更直接吸引實質買方的注意。

房市景氣仍低迷 高市第一季土增稅少6成

房市景氣仍低迷 高市第一季土增稅少6成

更新日期:2009/04/23 12:31

（中央社記者王淑芬高雄23日電）高雄市房地產景氣持續低迷，市府工務局建築管理處統計，第一季建築執照申請件數是139件，比去年同期270件少，而財政局也統計，土地增值稅也下滑了近6成。

財政局稅捐處指出，今年第一季，高雄市土地房屋交易件數是8620件，稅收新台幣2.5億元，比去年同期交易量1萬920件、稅入6.6億元，減少了近62%的稅收。

至於建築執照的申請件數，建管處統計第一季139件，共540戶，比去年同期270件、828戶減少很多。

建管處長趙建喬表示，受到景氣衝擊，所以建築房地產也受到波及，建商多採取觀望的態度，有人延後開工日期，也有人申請展延建築執照，以緩和投資資金緊縮。

稅捐處主任秘書陳財源說，去年市府編列了48.5億元的土地增值稅收預算，結果全年徵得25.6億元，稅入達成率是53%；他表示，今年財政局已減少稅入預算編列，98年度編列的土地增值稅收是37億元。980423

失業率飆升 租金行情大壞

失業率飆升 租金行情大壞

更新日期:2009/04/23 12:34 財經中心

今年以來失業率攀升，截至三月份，失業率將近6%，換句話說全台灣有60幾萬人處於失業狀態中，一旦失業就會連帶影響許多生活支出，原先占支出比例最多的房租首當其衝。

根據台灣租屋網最新統計數字顯示，今年一月到三月的台北市租金行情走勢有逐漸往下的趨勢，其中最明顯的區域是中山區、大安區、以及士林區。

根據整層住家走勢圖(左)所顯示，以整層住家而言，這幾個行政區的行情都是逐月下降，幅度大約在15%~20%之間，以租一間30坪大小的住家來說，今年的一月份還可以租到3萬元上下，三月已經降到22000~25000之間，房東的損失不謂不小；套房的行情也是明顯下降，幅度大約為10%，以租一間8坪套房而言，一月可租9500元，到三月只剩8500元了。

事實上，資料顯示從去年開始，租屋市場的供給就有明顯過剩的現象，導致行情不升反降，現在再加上失業的因素，更加衝擊行情向上的動力。

另外，經濟不景氣，企業外移、人才外流，租屋需求減少；物價上漲、薪水不漲，許多過去會在都會區找工作的外地人口，現在逐漸遷回家鄉與父母同住，甚至就近找一份工作，以節省生活費，尤其是房租支出，這又使得房東招租雪上加霜，更說明台北市幾個行政區租屋行情的走低。

欲知進一步詳情，可上台灣租屋網租金行情查詢網：http://www.twhouses.com.tw/netc/chhistory/quote.html

房市／北市「框框」範圍內跌破40萬 就可進揚撿便宜！

房市／北市「框框」範圍內跌破40萬 就可進揚撿便宜！

更新日期:2009/04/19 15:46 財經中心／綜合報導

想買房子的人，究竟何時才是進場時機？其實和去年底急速回檔的房價相比，今年第1季台北市房價已經逐步回穩，平均每坪來到58.1萬元，不過對購屋民眾來說，似乎還不夠低，房仲業者提出一種台北市購屋的「框框理論」，在這個區域中，只要房價跌破每坪40萬元，就可以準備進場撿便宜。

拉開純白窗簾，陽光灑進屋內，在台北市，想買一戶二、三十坪的房子，至少得準備上千萬元，不過，想購屋的人可得注意，以後買房子可能不只這個價，因為房市似乎出現止跌訊號。

東森房屋董事長王應傑表示，「這段時間，股票回來了兩、三成，當時財產縮水的，現在也逐漸在恢復了，（看屋人潮）增加兩、三成了。」

3月份看屋人潮增溫，就是擔心未來房價漲聲響起，因為去年第２季台北市每坪70.8萬元的高房價，受到金融海嘯衝擊，第４季降到每坪59萬元，大幅跌掉了17%，只是今年第1季，房價降為每坪58萬元左右，跌幅明顯開始縮小。

房價逐漸止跌回穩，買屋時機和價格很重要，有房市專家提出一種「框框理論」，也就是在民權東路以南、新生南北路以東、和平東路以北，以及基隆路以西這塊區域，目前平均房價介於50萬到60萬元之間，未來只要每坪跌破40萬元，進場撿便宜包準有賺頭。

王應傑也指出，「土地成本就要40萬了，大樓的話差不多每坪40萬以下，就一定可以買了。」

根據地價計算，在這個框框裡的土地行情，一坪至少160萬元，以一坪土地能換4坪面積來算，一坪成本大約40萬元，再加上每坪20萬元的造價，和賣屋2成的利潤，一坪房價在80萬元左右，如果每坪用40萬元買到，等於建築物根本不用錢，只是，台北市精華地段不易跌價，加上房市逐步回溫，要有這種低行情恐怕不容易。（新聞來源：東森新聞記者范益華、陳建達）

利率新低 搶進房市好時機

利率新低 搶進房市好時機

更新日期:2009/04/19 02:29 曾萃芝

隨著雷曼兄弟破產引發全球性的金融海嘯，景氣急速反轉，金融危機不斷蔓延，各國政府由國家力量增加通貨供給量，深恐稍有不足而步入經濟蕭條的窘境，當全球努力掙脫自1930年來最嚴重的經濟衰退之際，我認為，除非全球拯救經濟的行為失敗，否則應無不動產泡沫化的問題。

為了面對這一波金融危機，各國政府與企業機構都展開積極措施以刺激經濟復甦，全球政府首先選擇拯救金融市場，如何得以確保銀行體系正常運作，優先於所有其他方案，於是少則千億、多則兆元的資金拯救金融活動相繼展開。

為了活絡通貨流量，一時之間，幾近於零利率的政策成為各國政府最簡單的共識，再者，如何確保二房事件的毒素不致蔓延到其他金融體系，成為政府與銀行的重要議題，而不動產是銀行最大宗的抵押品之一，再加上銀行貸款利息下跌，使得不動產持有的成本大幅降低，造成保值性資產成為資金的避風港。

在經過全球救市大動作之後，會有兩個結果出現：成功與失敗。我個人認為，若失敗原因發生，政府將再加碼增加貨幣供給量，填補資金斷層，直到另一個原因發生，那就是成功。

但誰也不知道解決通貨緊縮之後，會不會帶來另一波通貨膨脹問題，因為沒見過的重症，誰也不知道藥劑量要如何控制，而不動產正是面對通膨的最佳理財工具之一。

目前房市已少了許多投機客炒作，價格加速趕底，加上房貸利率創史上新低，這時候正是自住買屋大好時機。

不論是危機入市或是逢低入場，從最近各種數據表現，景氣探底似乎已有跡象；我建議，聰明的消費者反而應該善用不景氣的轉折點，挑選以前想買而無法下手的產品。

並且在個人財務運作無虞之下，不見得要等景氣完全復甦再入場議價，現在開始入場選擇適合自用不動產及有相對公共投資的區段，如重大建設周邊與交通建設旁，未來增值空間才會比較大，不論自住或轉手，均是不錯的選擇。

（21世紀不動產王福連總經理口述，曾萃芝整理）