4狀況買店面 貸款恐無門

4狀況買店面 貸款恐無門

更新日期:2009/02/13 03:49 馬婉珍

銀行對房地產市場保守看待，不論是店面或住宅產品，多半會低估價值，以保障違約風險。專家提醒，想買店面當包租公，本身的財力最重要，此外，專家認為在4種狀況之下，恐怕貸不到成數：

一、沒有扣繳憑單，收入不穩定： 銀行房貸主管認為，房價仍未降到谷底，因此店面的估價，必須非常保守。

目前，銀行以借款人的財力，為評估要項，若租金收入不穩定，還可有工作本身的穩定收入來源，每月固定還息，銀行才認為有保障。

二、手中已擁有3間以上店面，投資意味濃：

兼營會計師事務所及房地產業務的勤實佳集團董事長林敏弘提醒，如果銀行認為不該借你這麼高的成數時，就應該自我警惕，因為對於銀行來說，現階段除了檯面上的收入，銀行還會看你是否投資意味濃厚，用店面租金來繳利息、只想搶短線、賺取暴利。

銀行房貸主管說，銀行最重視客戶是否能正常還息，此外，擁有2間至3間以上的店面，銀行就設定為投資客，投資客雖有錢，但只是想買空賣空、套利差，通常不受銀行青睞，因為擔保品會下跌，屆時租不出去、無法還款而淪為法拍時，銀行都要承擔這些風險。

三、買地下室店面，空置率高：

台灣房屋首席總經理彭培業說，地下室的店面，適合的業種類別較少，現今房市走緩，租金表現可能不太好，連帶影響投報率，轉手較難，銀行業者認為，地下室店面幾乎貸不到成數。

四、高總價大面積店面者，違約風險高：

永慶房屋店面事業部經理李元鳳指出，上億元的高總價、大面積店面，違約風險高，不一定貸得到成數，最多僅貸到三成。

而且，若店面帶租約出售，也要看承租方是否直營連鎖業，因為同樣是連鎖業，加盟連鎖業較直營連鎖要有營運風險，若承租方的性質較穩定，銀行可依個案處理。

中市／房價一直跌？ 業者怨學者老潑冷水

中市／房價一直跌？ 業者怨學者老潑冷水

更新日期:2009/02/13 00:06 記者諸葛志一／台中報導

國內不動產建設的產官學界12日在台中逢甲大學舉辦「2009國家卓越建設獎系列活動-台中研討座談會」，針對行政院公佈房市重大政策「振興房地產方案及健全房市新方案」共同檢視成效；行政院政務委員暨公共工程委員會主任委員范良銹在會中表示，目前房貸利率低，是買房地產時機。

這場研討會出席人員包括：行政院政務委員暨公共工程委員會主任委員范良銹、營建署副署長蘇憲民，台中市副市長蕭家旗，產業界出席人數也非常踴躍，包括:台中市建築開發商業同業公會理事長賴源釗、台灣省建築開發商業同業公會聯合會榮譽理事長穆椿松、台灣省建築師公會理事長陳慶利、台中市建築師公會主任方怡仁、台中縣建築開發商業同業公會理事長黃明民等十幾位產官學界代表，共同關切行政院因應經濟風暴，對於台灣不動產的政策有無具體成效。

營建署副署長蘇憲民表示，協助人民有能力購買房地產，優惠利率購屋專案貸款，增撥二千億元優惠利率購屋專案，目前申請已達77%，實施情況良好，經費補助完成後，營建署將會提報院會考慮繼續辦理。

台中市建開公會理事長賴源釗表示，中央重大房市政策也對建築振興有所助益，建照延後，銀根寬限，都可以為業者開闢一條路，使業者安然度過危機。

台灣省建開公會聯合會榮譽理事長穆椿松，房地產低迷，打開消費端及需求端的凍結就可以迎刃而解，營建署邀請部分學者專家老時在房地產上潑冷水，一直強調房地產會跌，而且是一直跌，這是誤導消費者。

降價救房市 學者:2年內續跌

降價救房市 學者:2年內續跌

更新日期:2009/02/13 07:01

為了刺激國內低迷的房市，有房仲業者推出上萬筆房屋降價8%到20%的促銷手法，吸引不少民眾上門看屋，不過學者表示，這幾年房價被過度炒作，合理價位應該再降個1~2成，因此要購屋的民眾如果要進場，不妨可以再等個1、2年，到時候價格會更合理。

帶民眾看新成屋、比賽銷售成交量，這樣的房市熱絡度從去年下半年以來已經很久沒看過了，為刺激買氣，國內房仲業者喊出萬筆房舍降價8%到20%的大促銷。

不過這樣的房價夠便宜了嗎？以台北市大安區來說，叫苦連天的房仲業者喊房價下修喊了快6個月，現在中古社區大樓1坪均價至少還要價42萬，業者說，今年來房價下滑是事實，不過部分鄰近學區捷運等精華地段，房價還是抗跌。

一邊喊著買家可以進場，一邊又讓房屋賣家可以再等等好價錢，叫民眾看攏無，到底什麼時候買房子才划算啊?

想掏錢購屋甚至搶標法拍，民眾不妨耐心等等，或許能撿到更多好康。

共體時艱？房租下滑 台中最猛

共體時艱？房租下滑 台中最猛

更新日期:2009/02/13 03:49 王莫昀／台北報導

房價持續下修，連租屋巿場也出現租金走跌趨勢。受到景氣下滑，企業紛紛裁員、減薪、大放無薪假影響，令不少民眾連房租都付不出來，迫使房東必須調降租金共體時艱，根據台灣房屋與住商不動產調查資料顯示，北、中、南三大都會，以台中巿租金降幅最大，高達十一％至十四％。

台灣房屋指出，相較房價自去年高點下修至今，調降幅度約一成五至二，租金跌幅較為有限，約在五％至十四％之間，其中，又以台北巿最為穩定，各行政區互有漲跌。

台中降幅十四％ 台北相對穩定

根據台灣房屋調查，全台主要都會一般住宅租金與去年同期比較，台北巿平均下滑五％至七％，台北縣下滑六％至八％，台中巿下滑十一％至十四％，高雄巿下滑八％至十％。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說，北巿租金較其他縣巿穩定，特別是中正區、文山區等文教區，租金不跌反漲。

但是部分地區受到景氣影響，住宅租金向下修正，像是金融單位聚集的信義區，因金融海嘯衝擊，部分員工薪水下調，派遺人力縮減，遭受鉅變的民眾付不出房租之餘，只能搬回老家，或是與房東協商調降租金，區內租金出乎意外的跟著下修，北巿內科附近也有這種情形。

科技業衝擊大 竹科租金下調八％

其實，科技業受不景氣衝擊並不亞於金融業。台灣房屋指出，近來科學園區住宅租金降幅十分可觀，竹科與中科的退租戶比例在一、兩個月內大幅增加，其中，竹科退租比例甚至高達一成五至二成。

依台灣房屋調查，這波不景氣，不僅波及生產線上的作業員，連中高階幹部也都受到影響，估計竹科租金已下調八％，中科則下滑一成。有些委託仲介租屋的民眾為了省錢，大砍服務費，甚至不太願意支付仲介服務費。

買屋收租 專家建議3類產品

買屋收租 專家建議3類產品

更新日期:2009/02/10 03:43 馬婉珍／台北報導

相較於股市波動風險大，買屋收租較為穩定，不過，想躋身包租公，別好高騖遠，專家建議3類產品，應列為優先考量：

一、夜市店面：東森房屋董事長王應傑認為，平價化時代來臨，夜市店面不會荒廢。台灣房屋也觀察，台北的師大夜市、台中的逢甲夜市，租金下修空間不大，其中，台中逢甲夜市商圈店面，只要貼出頂讓紅單，就有不少商家前來詢問，因此在店租價格上，較沒有太大的讓步空間。

永慶房屋店面事業部經理李元鳳說，以現階段而言，高總價、大坪數的店面，萬一租不出去，無法享有大額的租金收益，風險較高。

二、學生套房：僑茂不動產商仲部協理曾偉豪說，套房收租一定要掌握學區、捷運周邊等2大原則，相較於店面、商辦等產品，套房的承租方多半是過客，學生畢業、上班族工作地點變動，都可能退租，因此必須有學區、捷運等要素的加持。

曾偉豪認為，知名大學或醫學院附近的套房，一直是學生求學的首選，因此租客來源穩定，較不必擔心空置率，且轉售時由於房價有撐，也可享不錯的利潤。

三、帶租約：投資套房或店面等產品，已有承租方承租，對於投資者來說，不需煩惱尋找租客，就不必擔心空置風險。房仲業者認為，若是學生套房帶租約，日後學生退租時，還可請學生介紹新房客；若是店面帶租約，則應考量承租方的營運狀況是否穩定，通常以連鎖業較佳，連鎖業中，又以直營體系較加盟體系穩定。

2.25％ 合庫調降房貸利率

2.25％ 合庫調降房貸利率

更新日期:2009/02/11 03:44 唐玉麟／台北報導

繼土銀昨天起大幅調降菁英專案或一般房貸利率後，合庫指出，決定自十五日起調降一般房貸利率，其中，合庫前二年利率由原本二．六五％調降至二．二五％，第三年起利率由原本三％降至二．六％，正式跌破三％。

合庫主管說，這是舊房貸戶月調整者，才能自本月十五日起適用，預估一萬多舊房貸戶受惠，至於採用季調整者，今年三月十五日起才會調降房貸利率，預估約十九萬舊房貸戶受惠。

為反映央行一月初降息二碼(○．五個百分點)，合庫房貸指標利率由原本一．五六％調降至一．一六％，降幅○．四個百分點。

合庫主管指出，自本月十五日起調降一般房貸利率，因合庫採多段式，授權各分行經理處理，其中，與台銀、土銀版本類似房貸範本方案。

調降後合庫一般房貸利率，前六個月利率一．九五％，採固定利率，七至十二個月利率二％、第二年起二．二八四％，則適用於新房貸戶。

行庫醞釀漲房貸 搶低利要快

行庫醞釀漲房貸 搶低利要快

更新日期:2009/02/11 04:09

記者藍鈞達／專題報導

如果不是含著金湯匙出生，一生中很難不和銀行借錢，其中最大的一筆絕對是房屋貸款，要怎樣一點一滴省下利息，就是非常重要的課題。

土銀合庫 醞釀調高利率

央行從去年9月開始快速降息，銀行指數型房貸利率已經逼近低點，第一段利率僅約2%，第二、三段約2.3%及2.7%；但貸款購屋族想要拿到低利率，動作要快，因為包括土銀、合庫等大型行庫，都已在醞釀調整利率的加碼幅度。

台企銀 領先調高加碼

一般來說，房貸利率計息主要是採指標利率為基準，再加上銀行自訂的利率加碼；其中指標利率是隨銀行存款利率浮動，但自訂的利率加碼幅度，銀行會視資金成本狀況而進行調整。

台企銀算是這波較早調高加碼幅度的銀行，該行個金部經理石琬如坦言，新貸戶很多都是賠本在做；銀行主管透露，加計人事成本及風險等考量，低於1.9%的利率就完全沒有利潤，所以，貸款購屋族如果能拿到約2%至2.5%的平均利率，「已經相當划算了」。

舊貸戶 第三段有調整空間

除了抓準利率調高前辦房貸外，如果舊貸戶想要再壓低利率，行庫主管表示，現在利率已低，銀行主動再調低的空間非常小，但如果已經進入第三階段（通常為第三年後）的房貸戶，因為利率較高，相對而言應有一些調整空間。

選季調 未來升息較划算

不過，前提是客戶對該銀行的貢獻度夠高，例如全家的財富管理、保險等，都是和房貸銀行往來，對銀行來說，在同一客戶身上獲利的機會多，要減碼房貸利率自然可能性也高。

其次，指數利率從季調改為月調，選擇得當也能節省部分利息；行庫主管表示，現在台灣利率應已到低點，之後再降可能性低，未來景氣回溫後，央行甚至會反轉調升，所以，現在選季調比較合理，避免將來升息時，提早承擔。

另外，延長還款年限及寬限期的作法，站在貸款人的角度來看，銀行主管並不建議使用，因為雖然短時間內少了還錢壓力，但還款總金額卻是增加的。